איזה סוג השקעה בנדל”ן הגיוני כיום?

עם כמה סוגים של השקעות נדל”ן שהושפעו עקב איסורי נסיעות, עסקים שאינם יכולים לשלם את שכר הדירה החודשי שלהם, ודיירי מגורים מובטלים בגלל ההשבתות הכלכליות מ- COVID-19 משקיעים רבים עשויים לשקול מחדש את דעתם על נדל”ן להשקעה. בעוד שהזעזועים לטווח הקצר שסובלים כיום מהשוק בטוח יגיעו עמוק אין פירוש הדבר שהשקעה בנדל”ן בכללותה אינה רעיון טוב. למעשה השקעה בנדל”ן מציעה משהו מוחשי בניגוד להשקעה במשהו כמו מטבע וירטואלי או מניות שנמצאת בבעלות רק דרך פורטל מקוון כלשהו. מאמר זה בוחן כמה מהסוגים השונים של אפשרויות השקעת נדל”ן שעדיין מהוות אמצעי בר-קיימא להשקעה.

תחשוב מעבר לטווח הקצר
אין ספק שההשפעות לטווח הקצר של כיבוי נגיף הקורונה הן קשות מאוד עבור אנשים רבים שאינם יכולים לנהל את עסקיהם ולא ללכת לעבודה. רבים אינם מקבלים תשלום וזה אומר שהם לא יכולים לשלם עבור שכר הדירה על בתיהם או על עסקיהם. Airbnb ובעלי שכירות לטווח קצר אחרים ראו שההזמנות עוברות ישר לאפס בן לילה ועדיין יש להם משכנתא לשלם. בעוד שלבעלי נכסי מגורים לטווח ארוך עדיין יש דיירים, רבים מהם אינם יכולים לשלם את שכר הדירה שלהם בגלל אי ​​יכולתם לעבוד ופינוי הושהה בזמן שהווירוס פועל בדרכו בעולם. אפילו עם כל זה יש דיירים שממשיכים לשלם את שכר הדירה שלהם בגלל שהם עדיין עובדים, הם מקבלים כסף מאבטלה או שיש להם מספיק חסכונות שנבנו.

היעדר תשלום עקב השבתות כלכליות הקשורות לווירוסים אינו קבוע. בסופו של דבר הכלכלה תיפתח שוב ואנשים יוכלו לחזור לעבודה כאשר איום הנגיף מתחיל להתכווץ. עסקים שעדיין מסוגלים להישאר צפים יוכלו להציע את הסחורה והשירותים שלהם למי שרוצה / זקוק להם. בעיקרון, המסחר יתחיל מחדש ואנשים עדיין יצטרכו מקום מגורים ועדיין צריכים מקום לנהל עסקים. אנשים יתחילו לנסוע ולצאת לחופשות שוב. למרות שהדברים ישתפרו מהמצב הנוכחי, ככל הנראה יהיו שינויים כתוצאה מהנגיף.

סוגי נכסי מחקר
לפני שתתחיל להשקיע כסף בכל דבר שמשלם למחקר לפני שתתחיל להשקיע כסף בכל דבר שמשלם לחקור ביסודיות את ההשקעה שרוצים לעשות ונדל”ן אינו שונה. עם סוגים רבים של נדל”ן להשקעה (מגורים, קמעונאות, מחסן, שטחי משרדים, תעשייה, קרקעות ועוד) יש לא מעט להבין לגבי כל סוג בנפרד. לכן על המשקיעים להתחיל לדבוק בסוג אחד של נדל”ן להשקעה ולהבין אותם באופן מלא כשהם מתחילים את מסע ההשקעה שלהם. המשקיעים צריכים גם לדבוק באסטרטגיה אחת מלכתחילה, כמו לקנות ולהחזיק או לתקן ולהעיף אסטרטגיית השקעה. ברגע שמשקיעים מרגישים שרכשו מספיק סוג אחד של נכסי השקעה הם יכולים לגוון לסוגים אחרים כאשר הם מרחיבים את הבנתם אם הם רוצים. כמובן שמשקיעים יכולים לגוון את השקעותיהם גם באזורים שאינם נדל”ן על פי העדפתם.

קבע אם יש צורך במנהל נכס
בעל מנהל נכס יכול להפוך השקעה בנדל”ן לפאסיבית באמת אם זה מה שהמשקיע מחפש. מצד שני המשקיע המעוניין לסחוט כל חלק קטן מזרימת המזומנים מההשקעה שהם יכולים, יעדיף לנהל את הנכס בעצמו. נכון נעשה המשקיע שמנהל את עצמו יכול להיות תזרים מזומנים גדול. כמובן שתלוי במיקום הנכס, סוגי הדיירים במקום לפעמים יש צורך בנגיעה מקצועית ממנהל נכס מקצועי בכדי לוודא שהדברים עובדים בצורה חלקה. לפעמים זה פשוט הגיוני להעסיק מנהל נכס מכיוון שהמשקיע יכול לנצל טוב יותר את זמנם כדי למצוא יותר נכסי השקעה בבעלותם ולא לאבד מיקוד בגלל הצורך לנהל גם את הנכסים.

חשיבות יתרות המזומנים
המלווים במשכנתאות רואים מאגרים קטנים יותר של כספים שמהם הם משתמשים למימון משכנתא ומשמעותם מגבלות מחמירות יותר בכל הנוגע להלוואות. מגבלות כמו הלוואות לווים עם ציוני אשראי גבוהים יותר, מקדמה גדולה יותר והצגת עתודות מזומנים מספיקות נפוצים יותר ויותר. בעוד המלווים מסתכלים על סוגים שונים של עתודות מזומנים (כמו חשבונות פרישה, חשבון חסכון, חשבונות מניות ועוד) חשבונות אלה אינם תמיד נגישים בקלות. הבנקים מוכנים לספור כספים בחשבונות שאינם נזילים, מכיוון שאם גרוע מכך גרוע יותר, ניתן למשוך את הכסף מאותם חשבונות כדי לסייע בתשלום המשכנתא.

לעומת זאת, למשקיעים צריכים להיות עתודות נזילות לא רק לצרכי משכנתא אלא כדי לוודא שהם יכולים לדאוג לרכושם בגלל הוצאות פתאומיות או כאשר הדיירים לא יכולים לשלם את שכר הדירה מכל סיבה שהיא. השבתות של COVID-19 הטילו עומס כלכלי על דיירים רבים שבתורם יועברו לבעל הנכס. במקומות שבהם הוטלה השבתה, גם בתי המשפט הושבתו, מה שאומר שגם לא ניתן היה לעבד פינוי. פינוי מלבד דיירים רבים שלא שילמו את שכר הדירה שלהם לא יכלו לעשות זאת מכיוון שלא היו להם הכנסות ונכנסו מעט מאוד.

כל סוג של השקעה כרוך בסיכון כלשהו והשקעה בנדל”ן אינה שונה. הדרך הטובה ביותר להתמודד עם סיכון השקעות נדל”ן היא על ידי שמירה על יתרות מזומנים של שישה חודשים לפחות לכיסוי תשלום משכנתאות, מיסים וביטוחים במקרה שהדייר / ים יפסיקו לשלם. עתודות אלה גם מאוד שימושיות כאשר משהו משתבש בבניין כמו שיחידת HVAC נכשלת, יש נזילת גג או הוצאה גדולה אחרת שהמשקיע צפוי לשלם עליה. החיסכון בשווי שישה חודשים נראה טוב בעיני המלווה על היותו קל יותר לגישה ויעזור למשקיע הנדל”ן להרגיש בנוח יותר מכיוון שהם יכולים להתמודד עם כל הוצאה לטווח קצר.

מחשבות אחרונות
נדל”ן עדיין מהווה אסטרטגיית השקעה טובה למי ששוקל זאת. בדיוק כמו בכל השקעה המשקיע שמסתכל על נדל”ן צריך לעשות את המחקר שלהם כדי לוודא שמה שהם קונים יעמוד במבחן הזמן.